高層頻繁熱議“穩樓市股市”

5號發布的政府工作報告里提到了“穩住樓市股市”。從12月9號中央政治局會議第一次提出這個說法，到12月12號結束的中央經濟工作會議再次強調，再到這次寫進政府工作報告，短短三個月內，“穩住樓市股市”已經成了高層討論的熱點話題好幾次了。

 

負責起草政府工作報告的團隊成員、國務院研究室副主任陳昌盛說：“樓市股市是經濟走勢的重要信號，房地產也是老百姓資產的最大組成部分。只要樓市股市穩住了，就能釋放出財富效應，也能更好地促進消費。”

 

今年的政府工作報告對房地產問題講了很多，再次強調要“持續推動房地產市場穩定并復蘇”。

 

中指研究院的政策研究總監陳文靜指出，今年年初以來，很多地方在地方兩會上都提到要讓房地產市場穩定并復蘇，有些地方還表現得比較積極，比如深圳強調要“盡快讓房地產投資恢復增長”，重慶則提到要“全力推動房地產和建筑業復蘇”。為了實現這個目標，各種配套政策可能會形成“政策組合拳”。

 

綜合來看，今年關于房地產的政策將有四個方面的重要內容：

 

第一，根據不同城市的情況調整限制性措施。

 

住房限制政策放寬與供需調整

限購、限貸、限售和限價等限制性住房政策將會進一步放寬。比如說，像北京、上海這樣的大城市可能會放松郊區的住房限購；而北京、上海、深圳這些城市可能還會取消大戶型住房的限購，這樣可以降低首次購房和改善住房條件的人的門檻。

 

除此之外，優化公積金政策、降低房貸利率和交易稅費也是重要的措施，很多二線城市和三、四線城市可能會在這方面多下功夫。

 

其次，政府會采取行動來改善供需關系。報告從增加和存量兩個方面入手，提出了“合理控制新增房地產用地供應”，還提到“推進收購存量商品房”、“加速城中村和危舊房改造”等措施。在這個過程中，地方政府將發揮關鍵作用。

 

對于很多非熱點城市來說，土地和商品房庫存量大、去化周期長是當前阻礙房價和銷量穩定回升的主要問題。只有同時加快消化存量，嚴格控制新增供應，才能從根本上平衡供需關系，促進樓市健康發展。

 

值得一提的是，今年的財政政策會更加積極，地方政府專項債券計劃達到4.4萬億元，創歷史新高。這部分資金將主要用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房等方面。陳文靜指出，比如參考廣東發行專項債回收閑置土地的做法，各地可能會加快落實相關政策，讓政策盡快見效。

 

城中村和危舊房改造推進

官方明確表示，今年將繼續大力推進城中村和危舊房的改造。李宇嘉認為，這些改造主要惠及年輕人和新市民這類剛性需求群體，同時也滿足了一些老市民的改善性需求。這部分需求是當前住房市場的重要推動力。預計到2025年初，像廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等城市都將有大規模的城中村改造計劃，并且新開工的項目也會顯著增多。

 

第三點，延長房地產項目的“白名單”。

 

政府工作報告指出，要發揮房地產融資協調機制的作用，繼續確保房屋按時交付，有效防控房企的債務違約風險。

 

這個融資協調機制為房地產項目提供了一個融資對接的平臺，向金融機構推薦那些可以得到資金支持的房地產項目名單。

 

國家金融監督管理總局局長李云澤當天透露，該機制目前已審批貸款超過6萬億元，涉及已交付和在建的住房超過1500萬套。他表示，今年將繼續擴大并優化融資協調機制，延長白名單，讓更多的符合條件的項目能夠獲得貸款，確保房屋按時交付。

 

第四點，加快建立新的房地產發展模式。

 

從長遠來看，政府工作報告提出要有序地搭建相關的基礎性制度，加速構建新的房地產發展模式。

 

房地產中長期改革或將啟動

陳文靜覺得這說明今年房地產的中長期改革可能會逐漸開始實施。從行業的角度來看，建立新的房地產發展模式可能包括建立租房和購房并行的住房制度、完善市場和保障房相結合的住房供應體系、改革預售制度、改革土地制度等多方面。另外，金融制度和房地產稅收制度等基礎性的改革也可能會繼續推進。